Antes de alquilar una vivienda o piso, hay una serie de pasos que el propietario debe seguir
Algunas las impone la ley, otras se recomiendan porque después será demasiado tarde o será mucho más difícil volver atrás y cambiar de elección.
Aquí tienes una guía para no perder tu primer alquiler como inversión inmobiliaria con información y consejos para los primeros pasos exitosos como arrendador.
Por tanto, vamos a responder aquí a la pregunta “¿cómo alquilar una vivienda sin agencia en 6 pasos clave?”.
Elige entre alquiler amueblado o vacío, residencia principal o de temporada
La mayoría de los alquileres disponibles en el mercado de alquiler privado son alquileres de residencias principales sin amueblar.
Dependiendo de la ubicación de tu propiedad o de su tamaño, puedes estudiar el mercado de alquiler de temporada o el mercado de alquiler amueblado. Cada uno de estos tipos de alquileres tiene ventajas y desventajas. Los regímenes fiscales no son necesariamente los mismos, ni las reglas de funcionamiento con el inquilino.
Es preferible que te hagas preguntas desde el primer alquiler sobre estos tipos de elementos porque puede ser largo y difícil pasar de uno a otro.
Por ejemplo, si realizas un alquiler básico durante todo el año, estás obligado a contratar un contrato de arrendamiento renovable automáticamente. Tendrás que esperar a la salida de tus inquilinos para poder ofrecer otro tipo de alojamiento a otros inquilinos.
Por lo tanto, puede tomar tiempo. No podrás pedirle a tu inquilino que se vaya para cambiar el uso de tu propiedad, salvo en determinados casos puntuales (salida para la venta o por ocupación personal).
Resalta tu vivienda piso o la casa
Para encontrar un inquilino fácilmente y sobre todo para poder pedir un alquiler elevado, te conviene cuidar al máximo tu alojamiento.
Hacer el trabajo necesario para mantener todo en buen estado, instalar equipo útil o almacenamiento, etc. Hay algunas cosas que realmente marcan la diferencia con respecto a otras propiedades de alquiler en tu ciudad.
Al destacar, pones todas las posibilidades de tu lado para tener muchas solicitudes de alquiler y podrás colocar tu vivienda o piso en el rango superior del mercado sin que esto afecte la vacante de alquiler.
Comparado con el valor de la casa, hacer un poco de bricolaje o decorar cuesta muy poco, pero puede incrementar significativamente la rentabilidad de tu inversión.
Para aquellos que tienen un alojamiento para alquilar en una zona geográfica donde hay mucha oferta de alquiler en relación con la demanda, esta es una de las formas de atraer inquilinos a tu inmueble.
Hacer que se realicen los diagnósticos inmobiliarios obligatorios
Al igual que con la venta de una vivienda, deberás presentar, a aquellos a quienes se ofrece esta propiedad, diversos documentos que demuestren el estado real en varios puntos del alojamiento en alquiler.
Para las comunidades, el administrador de la propiedad también debe proporcionar varios diagnósticos de bienes raíces en las partes comunes.
Los resultados de estos documentos deben adjuntarse al contrato de alquiler. Por lo tanto, es imperativo que se lleven a cabo antes de encontrar un inquilino.
Infórmate sobre los precios de alquileres equivalentes y establece tu alquiler
Para tener éxito en tu inversión en propiedad de alquiler, debes tener en cuenta el mercado de alquiler en tu ciudad.
- ¿Hay más ofertas que demandas en tu sector geográfico?
- ¿Cuál es el rango de alquileres que se cobran en este tipo de propiedad?
- ¿Es importante la vacante de alquiler?
- ¿Los alquileres suben o bajan? Etc.
Cuanto más informado estés, mejor podrás posicionar tu propiedad correctamente en relación con tu segmento de mercado. Para conocer los alquileres, puede consultar las últimas cifras sobre precios de alquiler en las principales ciudades.
Los estudios han demostrado que no son aquellos que sitúan las rentas en el rango superior los que obtienen los mejores rendimientos a largo plazo. Es mejor situar tu precio en la media o mediana de los bienes de tu categoría (según su tamaño, calidad, ubicación, etc.).
De este modo, limitarás la vacante de alquiler y los cambios de inquilinos mientras obtienes atractivos ingresos por alquiler.
Si no puedes encontrar un inquilino rápidamente, probablemente se deba a que eres demasiado codicioso con el alquiler que deseas cobrar. En este caso, es mejor revisar tu propuesta.
Recuerda siempre que para ser rentable es mejor alquilar todo el tiempo con una renta moderada que tener largos periodos sin inquilino con una renta alta.
Obtén todos los documentos necesarios para un arrendador
Para administrar tu documentación con tu inquilino, necesitarás saber cómo completar varios documentos esenciales. Esto va desde el contrato de alquiler que establece las condiciones y detalles de la provisión de alojamiento a cambio de alquiler, hasta un inventario, un recibo de alquiler, etc.
Para simplificar el proceso, aquí está:
- Un modelo de arrendamiento de alquiler
- Un modelo de inventario
- Un modelo de recibo
Con estos tres puntos, estás bien equipado para administrar los documentos más importantes en tu relación entre inquilino y el propietario.
Encuentra un inquilino
Un buen inquilino, que pague a tiempo, que no suponga ningún problema en particular y con quien puedas discutir fácilmente este piso o casa de alquiler es el sueño de todo inversor.
Por lo tanto, la etapa de búsqueda de inquilinos es crucial y decisiva. Como hemos visto en el paso de buscar información sobre los alquileres que se cobran actualmente en tu zona por el tipo de inmueble, es mejor no estar en el tramo superior para atraer fácilmente a los inquilinos y sobre todo para mantenerlos el mayor tiempo posible.
Para encontrar un inquilino, puedes publicar anuncios inmobiliarios, especialmente en los principales sitios de anuncios inmobiliarios gratuitos.
No descuides las posibilidades de alquilar tu propiedad de boca a boca, un hogar recomendado por familiares, amigos o conocidos ya tendrás la confianza de tu ser querido para que se lo proponga. Es un elemento de seguridad que no debe descuidarse.
Y después…
Finalmente, una vez que tu inquilino esté en su lugar y recibas las primeras rentas, deberás pensar en integrar este ingreso adicional en tu declaración de la renta.
